近日，北京市出臺了有關“共有產權房”管理辦法征求意見稿。

根據意見稿，北京市的“共有產權住房”，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

按照北京市有關部門的解釋，北京市的“共有產權住房”是對原自住型商品房政策的進一步調整、優化、升級、規范。

北京市推出的“共有產權房”主要供應給符合限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中一個最大的亮點是，非北京戶籍的“新北京人”的分配比例達到了30%。

根據意見稿的規定，共有產權住房不滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

綜上所述，我將北京市這次推出的“共有產權房”界定為具有一定保障性質的普通商品房。其最大的特點是，政府和購買人共同享有房屋的所有權，并在轉讓、出租等方面相對于一般商品房有一定的限制。

需要指出的是，北京市的“共有產權房”并不是一個新鮮的事物。

根據筆者的考證，“共有產權房”最早源自英國，英國的共有產權房并非保障性質，而是完全的商品房。只是為了減輕購房者的壓力，由政府和購房者共同出資取得產權。

在中國，2007年江蘇淮安就推出了替代經濟適用房的“共有產權房”模式。當年淮安的“共有產權”作為保障性住房的探索性事物，其政策設計的基本要義是：政府將原來供應經濟適用房劃撥的土地改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差、政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權，從而形成低收入困難家庭和政府按不同的產權比例，共同擁有房屋產權。也就是說，這是一種由政府和個人共同擁有產權的商品房，房價等同市場價。

但與一般商品房不同的是，因為有政府的出資，在某種程度上緩解了購房人初次買房的資金壓力，而且“共有產權”的個人產權人可以在五年之內，可以原有的價格回購。從實際效果看，共有產權房自2007年進行試點以來，解決了千余戶家庭的住房困難。

當時，對于淮安的“共有產權房”模式，我發表了數篇文章進行探討。總體而言，我認為，作為一種立足于解決經濟適用房各種弊端的替代模式，“共有產權”有一定的意義，但在房屋定價、政府占有份額等方面，存在很多模糊和爭議之處。比如，按照當時的模式，政府占房屋產權的30%，但這30%并非政府真正出錢，而是以土地出讓金以及政府對經濟使用房的政策等換算，政府政策能否換算成政府出資，這是值得商榷的。

相對于淮安模式，北京市這次推出的“共有產權房”，房子的“商品屬性”更多，而保障屬性更少。是過去“自住房”的升級優化版。這是相對于淮安模式我認為進步的地方。

對于過去的“淮安模式”，我批評最多的是將政府的保障政策內化為政府的出資，事實上是侵占了低收入階層本來應該獲得的福利。北京的“共有產權房”的商品屬性增多，將使得房屋的產權和政府的出資更加透明。所以，問題的關鍵仍然是“共有產權房”的定價問題。

既然北京的“共有產權房”濫觴于以前的“自住房”，自住房和周邊的商品房比較，政府定價低于周邊商品房30%。

按照目前的意見稿，“共有產權房”的定價規則是其銷售均價，低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

“共有產權房”的產權份額又是如何確定的，“購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。”

什么意思？

還是以“自住房”的定價為例，以前自住房的售價低于周邊同地段普通商品房售價的30%，但你以前買的“自住房”是完全產權的，但在轉換為“共有產權房”之后，售價也可能低于同地段售價的30%，但你得到的是一個只有70%產權的房子。

也就是說，共有產權房的個人出資額等同于自住房的出資額，這意味著目前購買人獲得的70％的產權，相當于以前自住房的全部產權，也就是說，用這些錢以前可以獲得全部產權，但現在只能獲得70％的產權，這意味著，在房子品質等不變的情況下，你購買到的共有產權房的產權相對于以前的自住房縮水了30%。

如果考慮到“共有產權房”仍然具有一定的保障性質，在限價的情況下，房子的品質其實在很多情況下是難以和周邊真正的商品房相提并論的。這是基本的事實。但一般商品房不存在未來的轉讓問題，而目前的“共有產權房”在轉讓等等方面都有很多限制。

按照筆者以前對“共有產權房”的設想，真正的“共有產權”，應該完全按照商品房的模式來建設，在土地出讓，售價等方面和普通商品房沒有任何區別，如果政府要“共有產權”，比如30%，這30%就應該直接體現為土地價格的折讓，也就是把這30%的價格沖抵土地出讓金即可，這樣產權非常清晰，購房者也得到了真正的實惠，同時，由于完全按照商品房的模式，也不怕房屋質量缺斤短兩。這才是“共有產權房”真正應該采用的模式。

目前的模式，淮安的也好，北京的也好，制度弊端極為明顯。等于以前的自住房只是改了個名字叫“共有產權房”，價格沒變，面積沒變，但產權少了30%。這叫讓利嗎？